Казанцы стали свидетелями очередной попытки разогреть цены на рынке казанской недвижимости. Для этого гендиректор "Солнечного города" Павел Кострикин решил представить свой главный козырь – раскрыть структуру себестоимости одного квадратного метра в Казани. Маржа строителей, по заверениям девелопера, составляет не более 10%. Эксперты "БИЗНЕС Online" считают, что данные девелопера значительно занижены.

ПРОВОКАЦИЯ НЕ СРАБОТАЛА?

Мастер-класс почетного строителя России Павла Кострикина (казанцам он больше известен как гендиректор ООО "Солнечный город", застройщика одноименного жилого микрорайона), прошедший на прошлой неделе в отеле "Корстон", собрал около 50 слушателей. Часть из них собралась на провокационное название встречи "Что скрывают строители? (за кулисами рынка недвижимости)". Другая часть оказалась настоящими и будущими (после встречи они выстроились в очередь на аудиенцию к мастеру) партнерами по жилому комплексу "Солнечный город", риэлторами и даже дольщиками ГК "ФОН".

Последние оказались участниками долевого строительства комплекса "Солнечный город", который застраивает известный казанский застройщик. Дольщики пришли на встречу с Кострикиным за советом, что им делать. По их словам, ФОН уже задержал ввод в эксплуатацию их домов на три месяца...

НЕ КРИЗИС, А КОРРЕКЦИЯ

Встречу Кострикин решил выстроить вокруг ответов на девять вопросов (в действительности их было даже десять, но, по мнению спикера, предложение "Стоит ли инвестировать в недвижимость?" в принципе является не вопросом, а скорее аксиомой). Причем, все ответы, как легко догадаться, вели к одному выводу – цены на жилье будут расти и надо не тянуть, а скорее покупать.

Если в прежние годы Кострикин говорил о недооцененности казанского рынка (во время мастер-класса он бросил фразу "в Нижнем Новгороде один квадратный метр стоит 46 тысяч рублей, и чем Казань отличается? Только политикой властей") и, исходя из этого, прогнозировал дальнейший рост цен на недвижимость, то сейчас, по его словам, произошла коррекция рынка.

"Цены не упали вообще, они просто прекратили рост. Этот рост был ненормальным, и мы были его ярыми противниками. В своих моделях мы на такой рост и не рассчитывали", – заявил руководитель ООО "Солнечный город".

На примере последней избирательной кампании мэра Москвы Юрия Лужкова (2007), который, по мнению Кострикина, своими гневными высказываниями в адрес строителей заморозил цены на недвижимость на столичном рынке на целый год, девелопер показал все будущие последствия заморозки цен:

"Потом пружина отложенного спроса больно ударила по покупателям. После выступлений Лужкова, цены за год выросли на 100 процентов, а через год еще на 50".

ФОКУСЫ С ЦИФРАМИ

Но, похоже, в отличие от Лужкова, Кострикину так и не удалось заговорить татарстанский рынок. Не помог и хор местных СМИ, которые неоднократно (и некритично) транслировали слова девелопера о скором ценовом буме. Так что на этом мастер-классе Кострикин, вместо словесных мантр, решил прибегнуть к магии цифр.

Для начала выступающий решил опровергнуть миф о том, что 70% сделок на рынке жилья до кризиса осуществлялось с помощью ипотечных схем. Так, по мнению Кострикина, ипотека никогда не была довлеющим фактором на российском рынке. И вот на экране появляется слайд, показывающий, что объем ипотеки составлял 70% ВВП США, а в России это показатель равнее лишь 2%. В подкрепление своего предыдущего тезиса докладчик демонстрирует новые данные: до кризиса (2007 год) с использованием ипотеки заключалось менее 10% сделок с жильем на первичном рынке. Правда, Кострикин почему-то решил сконцентрировать внимание только по "первичке", проигнорировав не менее емкий сегмент вторичного жилья. Кстати, именно на него сегодня приходится чуть ли не 90% всех ипотечных сделок.

Не менее спорным выглядели расчеты Кострикина по определению платежеспособности населения РТ. Сложив имеющую хождение в республике денежную рублевую массу, валюту (причем, эти два показателя докладчик вычислил путем соотношения денежной массы, имеющей хождение по всей России, к численности населения Татарстана) и банковские вклады, Павел Николаевич получил 257,7 млрд. рублей, которые, по его мнению, жители республики могут направить на покупку 7,4 млн. кв.метр жилья (при средней цене за 1 кв. метр в 35 тыс. рублей).

А поскольку в 2009 году на рынок РТ выйдет только 200-300 тыс. кв. метров коммерческого жилья, то никакого затоваривания, по мнению девелопера, не произойдет. При этом миллионы квадратных метров непроданного жилья почему-то он не учитывает. И тут же для пущей убедительности рассказал о том, что он в этом году купил лично три квартиры – две в "Солнечном городе" (ее решили продать клиенты с большим дисконтом) и одну в Москве.

СКОЛЬКО ЖЕ ЗАРАБАТЫВАЕТ САМ КОСТРИКИН?

Отвечая на вопрос "Завышена ли цена на жилье?", Кострикин решил раскрыть структуру себестоимости квадратного метра в Казани на примере одного из кирпичных домов комплекса "Солнечный город". Он представил следующий слайд.

Себестоимость строительства кирпичного дома в Казани ("Солнечный город")

земля

Проектирование

"Коробка"

Потери непродаваемых площадей

Инвестиции в сети и дороги

Банковские проценты

Налоги

1,5 тыс. рублей

1,5 тыс. рублей

15 тыс. рублей

3 тыс. рублей

1,5 тыс. рублей

3 тыс. рублей

4,5 тыс. рублей

5%

5%

50%

10%

5%

10%

15%

К полученным 30 тыс. рублям себестоимости, по словам Кострикина, прибавляется 3 тыс. рублей, которые покрывают издержки застройщика и являются прибылью. Таким образом, на продажу квартира выходит по 33 тыс. рублей за квадратный метр. Причем, как неоднократно подчеркивал спикер, все показатели он взял максимально заниженными.

К тому же, как заявил Кострикин, он не платит коррупционную составляющую, которая по подсчетам "Индем" составляет 15% от стоимости квадрата в качестве:

"Мы за счет участия в проекте МВД взяток не платим, но чиновники средней руки, зная это, делают все строго по закону, подписывая документацию в последний день".

Один из представителей генподрядчика "Солнечного города" на условиях анонимности рассказал "БИЗНЕС Online", что строительство 280-квартирного кирпичного дома в среднем обходится почти в 300 млн. рублей. По смете строителей себестоимость одного кв. метра получается около 17 тыс. рублей. При этом в цене сидят черновая отделка, внутренние коммуникации, наружные сети (4%), благоустройство (2%) и маржа генподрядчика. Именно по этой цене генподрядчики и передают ООО "Солнечный город" построенные квартиры, а дальше из рук агентств и отдела продаж они выходят на рынок по цене 33 тыс. рублей.

Как известно, земельный участок под застройку "Солнечного города", благодаря участию в проекте МВД РТ, был представлен практически бесплатно. Другой участник рынка нам заявил, что проектирование в Казани никогда не стоило 1,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. "В лучшие времена проектирование обходилось в 17 долларов, то есть около 500 рублей. Не является исключением и "Солнечный город". Средняя цена проектирования здесь составила те самые 17 долларов", – рассказал собеседник "БИЗНЕС Online".

ПОМОЩЬ ДРУГА

Во время своего выступления Кострикин, по примеру популярных телеигр, решил прибегнуть к помощи друга. В качестве последнего выступил партнер "Солнечного города", директор агентства недвижимости "Валерии", президент Гильдии риэлторов Татарстана Валерий Абсалямов.

Валерий Ахметович, который известен трезвым взглядом на ситуацию на рынке недвижимости, в этот раз решил сыграть по правилам застройщика. Правда, положительную тенденцию риэлтор предпочел показать на примере вторичного жилья.

"С весны по август рынок вторичного жилья в Казани чувствовал себя не самым лучшим образом. Все изменилось в сентябре. Сейчас все острее ощущается дефицит малогабаритных квартир. В итоге недостаток однокомнатных, начали расти цены на двухкомнатные "ленинградки", лежавшие до этого мертвым грузом. Если прежде они продавались в лучше случае за 1,55 – 1,6 миллиона рублей, то сейчас идут "на ура" за 1,65 – 1,75 миллиона, – рассказал Абсалямов. – С такими темпами есть надежда, что спрос перейдет на следующий кластер – трехкомнатные квартиры".

В итоге, директор АН "Валери", который прежде неоднократно говорил о затоваренности на рынке, спрогнозировал к следующей осени дефицит предложения на жилье.

После выступлений девелопера и риэлтора, сложилось такое же ощущение, как и от докладов некоторых экономистов и чиновников. С одной стороны, все говорят гладко, в теории так оно и должно быть, но в реальности... все эти прогнозы летят в тартарары.

Похожие чувства может вызвать и рекламный ролик "Солнечного города", который более получаса транслировали перед началом мастер-класса. Миленькая девушка у подножья Казанского кремля спрашивает у остановившегося водителя такси: "А за 20 минут до "Солнечного города?". Тот ей, улыбаясь, уверенно отвечает: "За 10 минут доедем, не спеша".

Интересно, а когда казанский рынок недвижимости доедет до обещанного застройщиком уровня цен?

Арслан Минвалеев,
фото Ильи Лавриненко