Районная "привязка"

Лидером по стоимости квадратного метра в строящемся жилье продолжает оставаться Вахитовский район, где однокомнатные квартиры предлагаются по 40 тыс. 463 рубля за "квадрат". За ним неожиданно оказался Авиастроительный район (36 тыс. 430 рублей), затем следуют Советский (34 тыс. 374 рубля), Ново-Савиновский (34 тыс. 205 рублей), Московский (33 тыс. 523 рубля), Кировский (31 тыс. 898 рублей), Приволжский (31 тыс. 89 рублей).

Уже сданное жилье в среднем по Вахитовскому району выставляется по 40 тыс. 911 рублей за кв. метр (однокомнатные квартиры) и 45 тыс. 581 рублю ("двушки"). В Ново-Савиновском районе запрашивают 37 тыс. 840 рублей и 36 тыс. 50 рублей за "квадрат" соответственно. В Советском - 37 тыс. 179 рублей и 35 тыс. 77 рублей. Дешевле всего оцениваются двухкомнатные квартиры в Авиастроительном районе - в среднем 29 тыс. 70 рублей за кв. метр.

"Вторичная" коррекция

Что касается вторичного жилья, то цены на рынке с лета скорректировались неравномерно как в порайонном разрезе, так и в зависимости от проекта.

"Двушки" ленинградского проекта в Вахитовском районе традиционно оцениваются выше, чем в других районах города, - в октябре это 43 тыс. 750 рублей за "квадрат", а следом по уровню цен вышел Советский район с 36 тыс. 688 рублями. Дешевле в Ново-Савиновском - 36 тыс. 173 рубля, Приволжском - 35 тыс. 68 рублей, Московском - 34 тыс. 682 рубля, Кировском - 33 тыс. 913 рублей, Авиастроительном - 32 тыс. 922 рубля.

"Двушки" московского проекта дешевле всего в Авиастроительном районе - по 30 тыс. 58 рублей за квадратный метр. Немного дороже - в Кировском (31 тыс. 225 рублей). В Ново-Савиновском районе - 35 тыс. 208 рублей, в Советском - 35 тыс. 962 рубля, в Приволжском районе - 37 тыс. 187 рублей, в Вахитовском районе - 41 тыс. 356 рублей за "квадрат".

"Хрущевки" в центре города за последние месяцы несколько потеряли в цене: в Вахитовском районе "квадрат" жилья этого типа застройки в "двушках" стоил в мае 38 тыс. 178 рублей, в начале лета - 35 тыс. 919 рублей, в сентябре и октябре цена держится на уровне 33 тыс. 650 рублей.

С отрывом в сторону понижения выставляются "хрущевки" в других районах. "Двушка" в Советском оценивается в 34 тыс. рублей за кв. метр, однокомнатная - 36 тыс. 680 рублей, в Ново-Савиновском - 31 тыс. 478 рублей и 37 тыс. рублей, в Московском - 31 тыс. 799 рублей и 37 тыс. 319 рублей за "квадрат" соответственно.

Однокомнатные квартиры в домах так называемой сталинской застройки дороже всего в Московском районе - по 43 тыс. 420 рублей. Если в сентябре в Вахитовском, Советском и Кировском районе "сталинки-однушки" оценивались в районе 38 тыс. рублей за "квадрат", то сейчас налицо разброс. Вахитовский - 36 тыс. 864 рубля за "квадрат", Советский - 38 тыс.180 рублей, Кировский - 39 тыс. 286 рублей.

Доля государственного позитива

Октябрь преподнес казанским риэлторам порцию позитива. Все опрошенные "ВиД" участники рынка отметили некоторое оживление по сделкам. Причем во многом оно обусловлено предпринимаемыми государством мерами стимулирования спроса.

Так, по словам руководителя отдела продаж ООО "Мегалит" Екатерины Обухович, с начала октября половину проводимых сделок можно отнести к сделкам подобного рода.

Отметим, что государственные жилищные сертификаты получают военные, субсидии на приобретение квартир в размере 943 тыс. рублей - ветераны, появилась возможность распорядиться материнским капиталом с целью приобретения жилья.

Кроме того, по наблюдениям Екатерины Обухович, сейчас спешат завершить сделки до Нового года те, кто рассчитывает воспользоваться налоговым вычетом на приобретение жилья стоимостью до двух миллионов рублей.

"Количество сделок увеличивается, не в два раза, конечно, но прогресс есть", - соглашается директор ООО "Риэлт-И" Мария Янковская. Она связывает рост спроса с изменением политики банков, активизирующих выдачу ипотечных кредитов. В практике возглавляемого ею агентства недвижимости ипотечные сделки занимают около половины от общего объема.

"Хорошим стимулом для осеннего оживления рынка стало постепенное восстановление рынка ипотеки, - констатирует директор отделения МИАН в Казани Марсель Валиахметов. - За последние 2-3 месяца большинство банков возобновили кредитование новостроек". Кроме того, многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов, уточняет он.

"Если до конца лета большинство обращений в основном были вызваны познавательным интересом, то в сентябре, как на рынке новостроек, так и во вторичном сегменте, они начали носить более целевой характер. И происходит это главным образом не как сезонный всплеск, а именно как оживление рынка после кризиса", - делится оптимизмом Марсель Валиахметов.

Балансировка спроса и предложения

"Те, кто собирается решать свой жилищний вопрос, делают это сейчас, пока есть выбор готового жилья", - отмечает еще один существенный фактор в формировании потребительских настроений Мария Янковская.

"С точки зрения перспективности развития рынков стоить отметить сокращающийся объем предложений на первичном рынке недвижимости. При этом, если падение объемов вводимого жилья продолжится, оставшегося нового жилья для удовлетворения спроса хватит на 10-12 месяцев, затем может возникнуть дефицит предложений", - прогнозирует Марсель Валиахметов.

Но пока с предложением все в порядке, считает Екатерина Обухович, напоминая, что к концу года обычно сдается много новых объектов. Так что до Нового года роста цен на квартиры не будет, уверена она.

"До конца года серьезного роста цен не будет, но к весне они поднимутся, - предполагает Мария Янковская. - Может активизироваться и инвестиционный спрос, когда недвижимость с учетом курса доллара и других факторов опять станет выгодным объектом вложения средств".

"В отличие от прошедших месяцев, в сентябре впервые в этом году падение цен прекратилось, наметился их рост, - отмечает Марсель Валиахметов. - По мере восстановления рынка ипотечного кредитования, продолжения увеличения спроса на жилье, обострения дефицита жилья в среднесрочной перспективе мы ожидаем положительную динамику цен в целом по рынку".

По его мнению, при том, что цены на новостройки уже практически вплотную приблизились к себестоимости, на рынке наблюдается сокращение количества предложений, а спрос продолжает увеличиваться, этот сегмент начнет восстанавливаться быстрее всего.

Впрочем, добавляет Марсель Валиахметов, определенный рост покажут и цены на квартиры "старого фонда" с оптимальным соотношением цена - качество и с наиболее востребованными сегодня у потенциальных покупателей характеристиками (одно- и двухкомнатные в домах нижнего ценового сегмента, эксплуатируемых не более 20 лет и расположенных в районах с развитой инфраструктурой). По его словам, на первом этапе эти квартиры "отыграют" в цене, как минимум, то, что потеряли в первые месяцы кризиса прошлого года, то есть около 5%. Продолжая увеличиваться в цене (особенно интенсивно, начиная со второй половины следующего года), общий прирост стоимости таких квартир к концу 2010 года, скорее всего, составит не менее 10%. "На рост цен повлияет и общая инфляция", - указывает риэлтор.

Дешево либо никак

Действительно, сейчас у клиентов казанских агентств недвижимости в фаворе новостройки. Но на "первичку" хороший спрос, только если зарегистрировано право собственности, подчеркивает Екатерина Обухович.

Она отмечает, что клиентам чаще всего интересны однокомнатные квартиры, но неожиданно "проснулся" спрос и на трехкомнатные квартиры 80-90 "квадратов". Двухкомнатные "ленинградки" тоже востребованы, если они не старше 15 лет.

Риэлторы наблюдают заметный спад интереса к "хрущевкам". Чтобы привлечь внимание, такая квартира должна быть дешевой, не больше миллиона. Для сравнения: в 2008 году аналогичное жилье стоило 1 млн. 350 тыс. рублей, в начале 2009 года - 1 млн. 150 тыс. рублей.

"Покупатели в основном ищут улучшенное жилье небольших площадей в кирпичных домах в пределах 1 млн. 300 тыс. рублей, - говорит Мария Янковская. - И желательно с чистовой отделкой". Эти предпочтения связаны еще и с тем, что много клиентов из других городов и регионов - они обеспечивают до половины сделок ее агентства.

У "Мегалита" подобных сделок около 20%. Казанские квартиры приобретают приезжие из Бавлов, Нижнекамска, Альметьевска, Набережных Челнов, Кировской области, нефтедобывающих регионов страны.

Сами казанцы "с нуля" жилье в своем городе приобретают нечасто, преобладают альтернативные сделки, когда старое жилье продается с целью покупки нового с доплатой. По разным агентствам таковых в общем объеме сделок от 30% до 60%.