ПОПРАВКИ, НАПРАВЛЕННЫЕ ЗА ЗАЩИТУ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ПОЯВИЛИСЬ, КОГДА РЫНОК ПРАКТИЧЕСКИ ВСТАЛ

В ближайшее время правила игры на рынке жилищного строительства Татарстана, как во   всех регионах России, наконец-то могут поменяться в пользу дольщиков. Во всяком случае, это вытекает из поправок в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", которые будут приняты в сентябре этого года. В итоге все формы долевого строительства будут регулироваться законом ФЗ-214. Потребители, безусловно, но, по мнению татарстанских экспертов, к оживлению рынка недвижимости эти меры не приведут, поскольку эти новшества явно запоздали.  

МЕРТВОРОЖДЕННЫЙ ЗАКОН

На протяжении последних нескольких лет главным локомотивом жилищного строительства страны были деньги населения, привлекаемые с помощью различных долевых схем, и доступные кредиты. Поэтому в декабре 2004 года, чтобы регулировать развивающееся долевое строительство, был принят так называемый закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Новый закон №214-ФЗ полностью вставал на сторону дольщика и устанавливал достаточно жесткие санкции в отношении застройщика. Так, к примеру, перенос сроков для строительной компании оборачивался выплатой дольщику неустойки за каждый день просрочки, а договор подлежал обязательной регистрации в Регпалате.   

В результате еще до принятия закона юридические отделы крупных девелоперских компаний разработали законные способы обхождения 214-ФЗ. К примеру, вместо договоров долевого участия заключались договора предварительной купли-продажи, соинвестирования, переуступки прав требования, использовались схемы с векселями.

К 2006-2007 году в Татарстане число строительных компаний, работающих по ФЗ-214, было не больше десяти. Более 90% строителей работало по серым схемам.

Поскольку все эти договорные суррогаты делали дольщика практически бесправным, а

застройщику позволяли пользоваться полученными средствами по своему усмотрению, то по всей стране стали множиться случаи долевого обмана. В жилищные пирамиды оказались вовлечены десятки тысячи человек по всей стране. Все это вылилось в итоге в зарождение движения обманутых дольщиков. Татарстан не стал исключением – громкие скандалы вокруг долевого строительства газета "БИЗНЕС Online" освещала неоднократно.

МЕСТНОЕ НОУ-ХАУ

На конец 2007 года официальные органы насчитали в Татарстане более 7 тыс. обманутых дольщиков. Чтобы снять социальное напряжение и определить ответственного за ситуацию на рынке долевого строительства, татарстанский парламент принял закон "О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан государственными полномочиями Республики Татарстан по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", в основу которого легки разработки нескольких соседних регионов. Теперь за дольщиков начинают отвечать муниципалитеты. Правда, больших успехов городским властям на этом поприще достичь не удается. В лучшем случае в администрациях создаются отделы по контролю за долевым строительством со штатом из 2-3 человек. А казанский муниципалитет отличился тем, что с помощью некоторых бюрократических процедур снизил число обманутых дольщиков с нескольких тысяч до нескольких десятков человек. Просто большинство пострадавших на руках имели договора-суррогаты и не подпадали под действие 214-ФЗ. По словам казанского мэра Ильсура Метшина, они - обманутые инвесторы. А, как известно, инвестиции, это всегда риск.  

ПОСЛЕ ДРАКИ КУЛАКАМИ НЕ МАШУТ

Согласно официальным данным, в 2009 году в Татарстане застройщики не заложили ни одного нового многоэтажного жилого дома. Строительство продолжается лишь на объектах, которые начали возводиться в 2006-2007 годах. Немногочисленные сделки по долевому строительству приходятся на объекты высокой готовности. По сути, можно говорить, что долевое строительство сегодня сошло на нет.

Поэтому появление в июне в Госдуме законопроекта "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" многими экспертами оценивается как запоздавшее, но, тем не менее, нужное. По задумке его инициаторов, он кардинально изменит правила игры в "долевке".

После принятия этого закона под действие 214-ФЗ подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая и предварительные договоры. Для строителей-нарушителей предусмотрена административная ответственность - до 1 млн. рублей

"Порядок в долевом строительстве давно нужно было наводить. Но эти меры не имеют никакого отношения к стимулированию рынка недвижимости. Сейчас же никто не говорит, что я не покупаю жилье, потому что у застройщиков договор нехороший. От новых законов выиграют потребители, когда рынок оживет в будущем. А вот, чтобы он ожил, нужно стимулировать спрос", - говорит президент Гильдии риэлторов РТ Валерий Абсалямов.

В качестве пряника для строительных компаний в законопроекте предусмотрено освобождение услуг застройщика от НДС в рамках договора участия в долевом строительстве. Как считает директор ООО "Фаргус" Рустем Юнусов, эта мера пришлась бы как нельзя кстати. Сэкономленные 18% от стоимости строительно-монтажных работ, которые застройщик платит после сдачи дома, могли бы пусть немного, но улучшить самочувствие строительных компаний. В то же время, по мнению Абсалямова, эта мера вряд ли как-то отразится на стоимости квадратного метра. Он сомневается, что застройщик из-за этих послаблений снизит цену.

Есть и среди поправок и изменения в действующий федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)". На объекты незавершенного строительства или земельные участки, предназначенного для жилищного строительства, где есть дольщики теперь будет накладываться обременение. В отличие от прошлых лет, теперь к новому владельцу такого имущества перейдет обязанность завершить строительство жилых домов и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Причем, независимо какие договора на руках у дольщиков. К тому же субъект РФ получает право на преимущественный выкуп вышеуказанного имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства, что создаст легальный механизм для завершения строительства жилых домов. По мнению Юнусова, кредиторы все же будут сторониться такого наследства, и согласятся его принимать только в том случае, если большая часть квартир окажется непроданной.

Что думают о новых законопроектах в сфере долевого строительства казанские застройщики? Газета "БИЗНЕС Online" опросила по этому поводу руководство крупных строительных компаний.  Рустем Зайнуллин - гендиректор ООО "КССМУ "Союзшахтоосушение": - Я только приветствуют внесение поправок в закон. Эти поправки страшны только для тех, кто намеренно обманывает. А те, кто строят и имеют финансирование, выполнят свои обязательства от начала до конца. Наши договоры по жилому комплексу "Лазурные небеса" мы изначально заключали по ФЗ-214 и регистрировали в Регпалате.  Лилия Лысенко - заместитель генерального директора по связям с общественностью группы компаний "ФОН": - Сегодня мы строим комплекс "Яшьлек" в Челнах (сдан один многоэтажный дом, еще один на подходе) и здесь все договора мы заключаем по 214-ФЗ. В нынешних условиях застройщику работать стало сложнее. Поэтому сейчас происходит сдвиг сроков. Но мы не враги дольщикам, просто мы в очень сложных условиях.   Павел Кострикин - генеральный директор ООО "Солнечный город": - В реализации нашего комплекса "Солнечный город" есть сдвиги по срокам, но они небольшие. По моему опыту скажу, что сдвиг сроков на квартал не возмущает и не удивляет никого. Все же знают, что мы в России живем. Что касается договоров, то мы заключаем предварительные договора купли-продажи с оформлением векселя. Мне не очень хотелось бы это дело подробно обсуждать… Мы строим на земле МВД, которая находится у них в бессрочном пользовании. В 214 законе четко обозначено, что застройщик может строить на земельном участке, который находится в собственности или в аренде. То есть при всем желании мы не можем работать по закону о долевом строительстве. Поэтому была придумана законная схема взаимоотношений, которая позволяет нам заключать договора на стадии строительства. Также наши договора проходят регистрацию в МВД. Это, на наш взгляд, поможет избежать двойных продаж.