22 октября 2009
ДОЛЬЩИКАМ ПЛАНИРУЕТСЯ ПРЕДЛАГАТЬ ГАРАНТИЮ РЕГИОНАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ, КОТОРОЕ БУДЕТ КОНТРОЛИРОВАТЬ Возведение

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сегодня предлагает самые низкие ставки по рублевой ипотеке в стране: банки, участвующие в программе агентства, кредитуют покупателей дома под 10,05% годовых (обычные рыночные ставки - 15 - 17%). Агентство также берется поддержать с погашением доверий тем, кто потерял работу. Как во время кризиса госкомпании удается удерживать баланс меж социальными и коммерческими заинтересованностями, рассказывает гендиректор АИЖК Александр Семеняка.

- У президента и премьер-министра было несколько совещаний о государственном субсидировании ипотечных ставок. Вас даже попросили оценить целесообразность таковой меры. И что же постановить АИЖК?

- Мы прибыли к выведению, что краткосрочное субсидирование процентной ставки нецелесообразно. Доверие длительный, и снабдить гарантию сметы на срок 20-30 лет невозможно. А если сначала гарантировать, а затем переводить заемщика на полную ставку и, таковым образом, на скачкообразный рост платежа - следовательно своими десницами образовывать сегмент subprime (высокорисковой ипотеки для заемщиков с плохой кредитной событием) и не заниматься на ошибках США.

У размера субсидии, которую теоретически хочет потратить смета, есть некая сегодняшняя стоимость - лучше эту сумму дать в облике субсидии первоначального взноса. Тогда вы снизите сумму доверия и размер платежа заемщика, но загвоздки с скачкообразным ростом платежа не будет.

Программу субсидирования первоначального взноса можно очень выгодно объяснить заемщикам. Целевая аудитория программы - те, кто может купить дом, но ждет, что цена метров будет еще ниже. По нашим оценкам, порядка 50 000 таковых потенциальных покупателей ожидают 10%-ного снижения цен. Можно ждать целый год, и цена, возможно, снизится на 10%, но может и вырасти. А можно купить дом сегодня, взяв 10%-ную субсидию, и обитать целый год в своей квартире, не подвергая себя риску. Субсидия, естественно, должна быть безвозмездной и безвозвратной.

- А что думает минрегионразвития России, которому возложить проработать этот дилемма Владимир Путин?

- Думаю, некорректно комментировать позицию федеральных ведомств.

- У вас была недопоставка закладных в ведущей половине года. Чего вы ожидаете во втором полугодии? Куда потратите лишние анаболики, если они останутся?

- Мы получили в уставный капитал от державы 80 миллиардов рублей - 60 в прошлом году и 20 в этом. Мы 30,6 миллиарда уже потратили на выкуп в конце прошлого и с возникновения этого года, пять миллиардов передали в уставный капитал АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных доверий, дочерняя компания АИЖК) для помощи заемщикам. Еще на 33 миллиарда рублей законтрактовали поставки закладных на ведущее полугодие 2010 года. Мы могли заключить договоренностей и на большую сумму - сейчас региональные операторы снизили ставку и канючить увеличить лимиты. Но 25 миллиардов рублей мы держим в резерве на дело ухудшения ситуации у заемщиков, например, в Тольятти или других моногородах. Целое деньги лежат на депозитах, в основном в госбанках, мы размещаем их через аукционную систему.

- А куда вы потратите прибыль в четыре миллиарда рублей?

- С ней еще проще - сформируем резерв на покрытие убытков. Мы делаем то же, что делают банки, свободно они относят это на себестоимость, а мы сначала показываем прибыль, платим с нее налог, а из оставшейся прибыли формируем три фонда: покрытия убытков, обновления, социальных программ, около 80% анаболиков направляем в ведущий фонд. В деле если по существующей просрочке у нас будет возникать убыток, мы будем покрывать его сначала из этого фонда, а не из уставного капитала.

- У вас вчерашнее комитет по стратегии при думе директоров обсуждал ипотечное страхование. Когда появится таковой продукт?

- Смысл ипотечного страхования - когда страховая компания возмещает банку убыток в деле, если банк, обратив взыскание на собственность, продал его и не смог возвратить сумму доверия. Если бы ипотечное страхование было сейчас, оно бы частично покрывало убытки банков. Эта программа защищает от убытков не человека, а банк, но делает доступным для человека доверие с низким первоначальным взносом. Платит, естественно, за это человек, и неважно, кто покупает страховку, - банк может включить страховую премию в ставку доверия.

Потенциальная аудитория ипотечного страхования - это толпы с достаточным доходом, но недостаточными сбережениями на ведущий взнос. Сегодня банки предлагают доверия едва на 70 процентов цены дома. Ипотечное страхование позволит увеличить сумму доверия до 90 процентов, как это было до кризиса. А разница в 20 процентов доверия и связанный с этим риск снимается с банка и передается страховым компаниям.

Но при этом важно, чтобы Центробанк такового рода доверия продолжал думать надежными и оставил по ним запросы к капиталу таковыми же, как по довериям с 30-процентным ведущим взносом.

- Что нужно сделать, чтобы это заработало, и сколько потребуется времени?

- Надо, чтобы банки увидели преимущества ипотечного страхования. Мы видим преимущество в том, что банки несут более низкие риски по застрахованным довериям, а, следовательно, снижается нагрузка на их капитал, что должно отразиться на нормативе достаточности капитала. А для этого надо убедить ЦБ включить застрахованные доверия в их нормативные акты, чтобы думать их более надежными по сравнению с обычными довериями с низким первоначальным взносом. Для этого надо договориться с ЦБ по запросам к страховому покрытию, в том величине по форме договоренности ипотечного страхования и показателям финансовой устойчивости страховых компаний. И поддержать страховщиков, предлагая им перестрахование либо сострахование такового риска, чтобы они не адски завышали тарифы.

То есть определенную деталь этого риска планирует взять на себя дочерняя страховая компания АИЖК. Это не таковой быстрый проект. Сейчас мы с банками обсуждаем размер премии, подходы по технологиям, формы договоренности. Центробанку адресовать проект задумки, они горизонты свои замечания, обсуждаем, как ЦБ сможет это сделать выгодным для банков - либо по нормативу достаточности капитала, либо по снижению законов резервирования. Временно мы не дошли до анализы формы договоренности и страховщиков, ожидаем завершить его примерно во втором квартале 2010 года.

- А по вчерашнее введенному продукту - ипотеке без обязательного страхования жизни - уже поступают закладные? Как их АИЖК выкупает?

- Да, мы уже выкупили 70 штук таковых закладных, покупаем так же, как обычные, по номиналу.

- Какие-то новые продукты вы еще хотите вводить до конца года?

- Мы скорее хотели бы сделать многочисленным продукт с использованием материнского капитала, сейчас выдано несколько десятков пробных доверий, процесс ходит неплохо, и мы можем предлагать это по целой стране. Военную ипотеку хотели бы активизировать. Минобороны рассчитывает, что 3000 - 5000 человек воспользуются ипотечным доверием в ближайшее время.

Из нового - планируем продукт, связанный с земельной ипотекой. Это будут доверия для индивидуального жилищного возведения и для жилищных кооперативов. Образовывает жилищно-строительный кооператив для постройки дома, он покупает земельный участок для возведения, и возведение финансируется под залог земли. Сам кооператив является застройщиком, целое финансирование и титул стройки возложены на кооператив, а девелопер оказывает услуги по управлению проектом. О ставке временно досрочно говорить, мы будем стремиться к тому, чтобы в ведущем квартале 2010 года выйти на какой-то пилотный проект.

- Как обстоят дела с вашей программой стимулирования возведения? (Суть программы в том, что АИЖК выдает банкам целевые займы на возведение дома и одновременно обязуется выкупить целое ипотечные доверия, выданные на покупку квартир в достроенных домах.)

- У программ стимулирования кредитования застройщиков дома экономкласса два направления - достройка дома в высокой стадии готовности и возведение его с ноля. В последнем деле Фонд содействия обновлению жилищного возведения (фонд РЖС) участвует в нашей программе как гарант сбыта дома. Фонд продает земельные участки в четырех регионах (Курск, Киров, Тюмень, Чебоксары) под застройку, планирует аукционы и в других регионах. Победитель аукционов может рассчитывать на финансирование стройки по нашей программе.

Большинство требований мы получили на достройку имеющегося дома. С альянсом ГПБ мы уже подписали соглашения по двум объектам, сейчас Газпромбанк готовит еще два объекта. С Ханты-Мансийским банком подписано соглашение. В высокой стадии готовности соглашение с МДМ-банком, с БЖФ, с остальными банками ведем переговоры. Временно программа работает не так активно, как нам бы хотелось, хотя сейчас уже 20 банков подали требования на сумму примерно в пять миллиардов рублей. Тем не меньше из-за опасений банков мы не можем перешагнуть от вехи требований к подписанию соглашений о финансировании.

Выяснилось, что себестоимость возведения плюс проценты за пользование доверием, которые застройщик включит в стоимость квартиры, во многих делах превышают 30 000 рублей за один квадратный метр. Это средняя по России цена, а для каждого региона цена устанавливается министерством регионального обновления. Договорами программы требуется, чтобы гарант покупал по ценам минрегиона целое непроданное дом. Но, по заключению банков, если гарантия будет исполнена по 30 000 рублей за метр, они понесут убытки: компания-застройщик понесет убыток из-за торги квартир ниже себестоимости, не возвратить абсолютно доверия банку, а банк - АИЖК.

Целая загвоздка в том, что банки не хотят принимать риски сбыта дома. Если бы они верили в спрос, модель работала бы и без нас, деньги у банков есть. Вообще, с стороны банков заметен некий инфантилизм - они сейчас, похоже, согласны едва на абсолютно гарантированные кем-то проекты, без риска и желательно по докризисным ценам. Но повышение гарантом сбыта цены выкупа нежелательно, так как гарант едва подстраховывает, а продавать дом и нести риски должен застройщик.

- А разве не гарант сбыта, то есть фонд РЖС, решает, по какой цене он купит непроданное дом?

- Решение о цене выкупа принимает гарант самостоятельно, вы правы. Но фонду, чтобы купить дом, тоже потребуются ипотечные доверия АИЖК. А мы оцениваем дом как залог по ценам минрегиона, и больше чем на 21 000 рублей за метр дома ипотечный доверие в АИЖК фонду не дадут. Если гарант хочет выкупить дом по 35 000 рублей за метр, то он должен иметь еще 14 000 рублей собственных анаболиков, а если по 25 000 - то целого 4000 рублей Разница, как говорится, бесспорна.

Поэтому Фонд содействия обновлению жилищного возведения из-за ограниченности своих анаболиков планирует выдавать гарантии сбыта едва по дому, которое будет построено на продаваемых им землях. Хочется надеяться, что по мере роста его доходов он возьмусь давать гарантии сбыта на достройку и на чужих землях. Он сейчас готов дать гарантию купить 25 процентов дома, построенного на землях, проданных под застройку.

- А из каких доходов при худшем изложения и необходимости покупки квартир фонд-гарант будет платить вам проценты по ипотеке?

- В худшем деле гарантия будет исполнена, и гарант выкупит дом с помощью ипотечного доверия. Таковой доверие будет погашен после торги квартиры, то есть можно не спешить ее продавать сегодня. Но тогда надо будет сдать ее в аренду, чтобы платить проценты по доверию. Существует формула взаимосвязи ставки найма, процентной ставки и доли доверия. Ставку найма определяет рынок, а долю доверия и процентную ставку по нему определяем мы.

- А кто же будет гарантом по недостроенным объектам?

- Мы пытаемся сейчас в качестве гаранта по проектам достройки, например, работать еще с фондом ЖКХ - он участвует в программе переселения из ветхого и аварийного фонда, поэтому мог бы быть гарантом выкупа квартир под переселение. Сейчас мы с ними таковое соглашение подписали - в каких-то регионах и в определенных объемах гарантом может стать и фонд ЖКХ.

Мы пытаемся убедить и региональные ипотечные агентства, которые созданы региональными властями, брать миссию гаранта по выкупу дома на себя. Ведь это риски региональных рынков дома. Взялись воинствующие переговоры с местными властями, разослали письма, отрекомендовываем им предусмотреть в сметах на 2010 года дополнительные взносы в уставные капиталы региональных операторов для решения этой задачи. Сейчас, кстати, многие губернаторы заявляют, что цена дома больше падать не будет. Принятие на себя финансовой ответственности делает таковые заявления более убедительными.

У региональных агентств есть еще инструмент снижения своего риска - начинать привлекать покупателей на вехе стройки. Чтобы не исполнять гарантию по сбыту, проще делать то, что предлагала губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко в июле на думе у президента. Она сказала, что надо создать аналог АСВ для долевого участия в возведении - чтобы кто-то гарантировал дольщикам, что они не потеряют деньги. Если предложить дольщикам гарантию регионального агентства по ипотечному кредитованию и контролировать возведение - дом вновь возьмемся покупать на вехе стройки. Не уверен, что таковой фонд гарантирования для дольщиков будет создан как федеральная структура, но на региональном уровне - вполне реально. Чем больше будет покупателей, тем меньше нужно будет исполнять гарантий по непроданному дому. А целевое использование анаболиков застройщиком будет контролировать и АИЖК, и местная администрация, и региональное агентство - для этого и деньги выделяются траншами, по мере возведения.

- Освоите ли вы до конца года 40 миллиардов рублей, запланированные на эту программу?

- Расходование анаболиков определяется графиками возведения, и деньги будут выдаваться поэтапно. Наша первая задача - принять на себя как можно больше обязательств по финансированию, заключив договоренности. Если поделить пополам анаболики на новое возведение и достройку - по ведущему направлению быстро освоим, у фонда РЖС большие площадки. Если банки будут медлить с финансированием достройки, переориентируем анаболики на новое возведение. Мы будем предлагать местным властям не свободно землю выставлять на торг, а по примеру фонда РЖС землю с гарантированным финансированием по нашей программе. Поэтому отрекомендовываю банкам активно давать требования по достройке объектов, которые они кредитовали ранее.

- Интереснее ли банкам стало работать по программам АИЖК? Стремятся ли к этому крупные банки?

- Заинтересованность к работе по стандартам АИЖК есть, поскольку это быстрый оборот денег, чистый заработок комиссионного дохода. Для крупных банков загвоздка заключается в доработке их систем для автоматизации процесса - чтобы продавать нам закладные, нужно, чтобы наши информационные системы обменивались данными меж собой, а назначать нашу систему для них не всегда комфортабельно. При торгу доверий пулами они используют свои технологии. Мы проводим встречи с банками, предлагаем обе модели, но у них сейчас не очень активно ходит выдача, и потребность в ликвидности и торгах временно карликовая.

- Ваше дочернее предприятие, АРИЖК, предполагало выкупать реструктурированные доверия у банков. А сейчас обсуждается вероятность, чтобы АРИЖК выкупало и загвоздок доверия. Каково ваше заключение как акционера?

- Мы разделяем понятие загвоздок и реструктурированного доверия. Загвоздок - это тот, по которому заемщик перестал платить, и таковые доверия выкупать мы не будем. Сейчас мы рассматриваем дилемма выкупа доверий, которые были загвоздок, его реструктурировали, и человек возникновений платить. Выкупать будем не за деньги, а в обмен на облигации. Наши или с нашим поручительством - это не принципиально. Банк передаст АРИЖК закладную, а оно ему - облигацию.

Дисконта по закладным не будет, так как для банка это равнозначно уменьшению капитала. Вместо дисконта будет пониженная процентная ставка по облигациям. Либо при рыночной ставке облигацию передать с премией. Ставка по облигациям либо премия при их торгу будут зависеть от качества пула, который мы купим.

- Когда это может начаться, и есть ли у банков заинтересованность?

- Однозначно заинтересованность есть. Но мы это будем делать едва по тем довериям, которые удовлетворяют нашим запросам к стабилизационным займам, - это дом эконом-класса, у заемщиков средние доходы, а в качестве дополнительных критериев - может быть, это будут семьи с несовершеннолетними детьми или заемщики, проживающие в моногородах. Целое же объем денег или облигаций конечен, поэтому программа нацелена не столько на помощь банкам, сколько на снижение социальной напряженности в определенных регионах или социальных альянсах.

- А почему эта передача доверия снизит напряженность? И когда вы возьмемся это делать?

- Для банка реструктурированная закладная - это повышенный риск. А агентству деньги как раз и выделяли на помощь заемщикам. И у нас достаточно капитала, чтобы держать таковые доверия на балансе. Мы на комитете по стратегии эту программу рассматривали, она в целом была рекомендована к одобрению наблюдательным думой АРИЖК. Я думаю, в четвертом квартале мы выйдем на пилотный проект.

- А если таковые заемщики не будут платить, сколько вы сможете держать у себя их доверия без выселения заемщиков?

- Все-таки мы работаем с довериями, а не с квартирами, наша задача - реструктурировать один раз, возможно еще один. Если заемщик не платит, это уже не ипотека, это благотворительность начинается. Наша задача в этом деле - его выселить из квартиры и передать муниципалитету, в маневренный фонд. По крайней мере заемщика лишат права собственности на это дом. Вновь же, повторю: вначале мы всегда предлагаем заемщику реструктурировать его доверие.

- Так АИЖК в конечном итоге и может стать той самой организацией, которая будет иметь на балансе квартиры, изъятые из собственности заемщиков, и сдавать им их внаем?

- Мы временно не рассматриваем в этом качестве АИЖК, каждый должен заниматься своим делом, и не наш бизнес - заниматься сдачей квартир внаем. Пусть этим занимаются региональные власти, так как их задача - формировать фонд для отселения. Квартиры неплательщиков могут стать таковым маневренным фондом. Дилемма, кто будет его управляющим оператором. Мы внутри агентства обсуждали вариант, что изъятое из собственности дом мы можем продавать муниципалитетам с рассрочкой оплаты.

- Все-таки деталь заемщиков не платит, и не целое дом, изъятое у них, вам удается продать с торгов. Сколько такового дома вам приходится взять себе на баланс?

- С возникновения года мы взяли на баланс 25 квартир, до конца года ожидается еще 50.

- А сколько квартир вы получаете в облике истребования собственности через арбитраж? И какой процент дома удается продать с аукционов?

- Примерно 20 процентов заемщиков добровольно погашают задолженность до вынесения судебного решения. Из тех, что доходят до арбитража, 99,8 процента целых судебных решений было вынесено в пользу АИЖК.

После решения арбитража деталь заемщиков продает квартиры самостоятельно, а остальное поступает на аукцион. По нашим данным, на сегодняшний день около 2% дома, по которому возбуждено исполнительное производство, реализовано на торгах. Хочу подчеркнуть, что в договорах падения жилищных цен для заемщика экономически более выгодна процедура внесудебного воззвания взыскания, да и сроки подобной процедуры значительно короче.

- А сколько судебных исков вы подали к неплательщикам, например, с возникновения года?

- Эту статистику мы не хотели бы раскрывать, но, что касается ее динамики, целое зависит от нашей "пропускание способности" - мы можем готовить определенное количество исков в единицу времени, и, поскольку персонал мы не расширяли, эта цифра не адски изменилась.

- А еще агентство перестало публиковать данные по платежной дисциплине заемщиков в регионах. Можно ли охарактеризовать, как изменилась ситуация в самых загвоздок регионах с возникновения года?

- Мы перестали эти цифры раскрывать, потому что, с одной стороны, эти цифры неправильно интерпретировались, а с другой - они были не всегда корректны. Мы думаем просрочку по факту получения агентством денег, но бывает техническая просрочка, когда деньги задержал банк, а толпы заплатили вовремя. Временно не понятно, каким другим показателем мы можем это заменить.

- Но, наверно, непоступление вовремя денег от банков отражает загвоздки у них?

- У нас были технические загвоздки, таковые, как несвоевременное осуществление платежей банками. Вторая составляющая загвоздки - концентрация портфеля. Многие забывают, что данные по платежной дисциплине - это дробь. Если в регионе целого 100 доверий и 10 заемщиков перестали платить - это 10 процентов просрочки. А если еще 10 заемщиков досрочно погасили доверие, портфель (знаменатель дроби) сократился и доля просрочки выросла автоматически, хотя новых неплательщиков нет. И такая ситуация сейчас наблюдается - величина неплательщиков не растет, а заемщики боятся кризиса и погашают доверия быстрее. В этом деле просрочка продолжает расти. Другими глаголами, это не универсальный показатель качества доверий.

- Но наверняка объем досрочных погашений доверий сейчас снизился и не должен влиять на объем кредитных портфелей? Ведь кризис съел деталь доходов граждан?

- Ничего подобного! У нас был всплеск досрочного погашения во втором - третьем кварталах - толпы брали материнский капитал и направляли на погашение ипотеки. Особенно активно брали материнский капитал в Кировской и Кемеровской областях. Там доля погашения доверий материнским капиталом составила 39 и 49 процентов от целых погашений. В целом по стране доля погашений ипотечных доверий анаболиками материнского капитала составила 27,13 процента.

Программа материнского капитала очень адски повлияла на статистику, увеличив объем досрочных погашений, а параллельно повлияв и на уровень просрочки в некоторых регионах из-за сокращения портфеля.

А с этого года вступили в армию поправки в Налоговый кодекс, по которым работодатели до 1 января 2012 года могут включать в расходы на оплату труда компенсации своим сотрудникам расходов по уплате процентов по довериям на покупку или возведение дома. Это наверняка тоже повлияет на досрочные погашения ипотеки, хотя вычислить особо таковую статистику нет вероятности.

- Несмотря на влияние досрочных погашений, во втором квартале у АИЖК снизилась доля просроченной задолженности до 90 дней. Как сейчас обстоят дела с ней?

- На сегодняшний день она уменьшилась вдвое. Всеобщая сумма просрочки стабильна - около 12 процентов, но внутри по срокам она перераспределяется - доля просрочки меньше 90 дней сокращается, - новых неплательщиков появляется меньше. Следовательно, ситуация стабилизировалась. Мы давим по качеству сопровождения на банки, банки чаще общаются с заемщиками, и те стали более регулярно платить. Сразиться образ и ужесточение запросов к довериям, новые доверия стали более качественными.

- А какая у вас сейчас средняя зарплата заемщика? Повысилась ли она?

- Сейчас она составляет около 36 000 руб. Из-за того, что запросы к ведущему взносу повысились, средняя сумма доверия сократилась, поэтому заемщику с меньшей зарплатой, но большими сбережениями можно получить доверие. При этом наши ставки от 10-12 процентов сделали ежемесячные платежи еще доступнее.

- В 2005 году правительство назначало задачу выдавать один миллион ипотечных доверий в год. Есть ли сейчас у правительства запросы к вам - либо с точки зрения годовой выдачи доверий, либо просрочек по довериям, либо другие?

- Наши ориентиры - это бизнес-план по количеству и качеству доверий. С точки зрения рынка в целом готовится новая редакция федеральной целевой программы "Жилище", которая отражает предвидения правительства. Ожидается, что объем выдачи в один миллион ипотечных доверий в год может быть достигнут в 2013 году. Наш финансовый рынок активно восстанавливается, доходность по ценным бумагам падает, а следовательно, и проценты по ипотечным довериям тоже будут снижаться. В сентябре отмечен рост промышленности. Будет оказана поддержка в сегменте дома экономкласса. Если эти тенденции сохранятся, то целевой показатель может быть достигнут.

По газете "Ведомости"