Президент гильдии  риэлторов РТ Валерий Абсалямов  призвал местных продавцов недвижимости консолидироваться, чтобы совместными усилиями вызвать отток вкладов населения из банков на рынок жилья. По его мнению, для решения этой задачи будут хороши все средства, включая слухи о проблемах в отдельных банках, PR-технологии и проплаченные статьи в СМИ. Такие экстравагантные  и взрывоопасные идеи, прозвучавшие вчера на конференции "Недвижимость: ситуация, тенденции, возможности" подтвердили только одно: рынок недвижимости в РТ вместе с его участниками находится в стадии агонии, переходящей в самоликвидацию.  

ВСЕ СРЕДСТВА ХОРОШИ?

Конференция "Казанской недвижимости" сумела за короткое время стать неотъемлемой частью Осеннего строительного форума, который в эти дни проходит на Казанской ярмарке. В ней приняли участие банкиры, строители, чиновники, но все же большинство составляли риэлторы. Как и в прошлом году, участники с нетерпением ожидали выступления президента гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова. "Послушаем Абсалямова и пойдем", - такие фразы звучали во время кофе-брейка. 

На этот раз выступление президента гильдии содержало весьма неоднозначные суждения. Суть его свелась к тому, что риэлторам сейчас надо всеми возможными способами призывать население вкладывать деньги в недвижимость. Для этого, считает Абсалямов, есть несколько способов. Например, объединение усилий риэлторских агентств.       

"Сегодня в Казани нет сообщества риэлторов. У нас есть три гильдии, и мы все уже передрались. Мы год воюем и не дергаемся, а по уму мы могли бы "построить" весь город", - начал свое выступление Абсалямов. 

По мнению докладчика, чтобы "построить" весь город", достаточно 100-150 агентств недвижимости, которые определят общие правила игры на рынке и сами будут их придерживаться.

Но гораздо  более удивительными стали призывы  Абсалямова к борьбе с… банками. Причем он предлагает осуществлять это весьма неоднозначными методами.   

"Сегодня любой  бабушке понятно, что нынче выгоднее вкладывать сбережения в банки и валюту, чем в недвижимость. Поэтому против нас в первую очередь банки. Объединившись, мы могли бы ковырнуть банки. Нужно правильно подключить СМИ. Как известно средства массовой информации у нас покупные. Потихонечку нужно давать одну публикацию о том, что у того-то банка есть проблемы. Потом дать проплаченный сюжет о том, что может произойти обвал валют, а дальше сарафанное радио все разнесет... Это затратное дело, в котором должны участвовать все. И тогда бы мы могли бы сыграть на рынке. Ведь, жилье важнее, чем банк", - заявил президент гильдии риэлторов РТ.

В зале, к сожалению, не нашлось в тот момент человека, которые сказал бы, что подобные шаги, согласно новому законодательству, принятому после прошлогодней осенней "паники вкладчиков" сразу станут предметом расследования спецслужб и прокуратуры. Плюс к этому можно добавить, что если обрушить хоть один банк, то посыплется вся банковская система. И тогда мало не покажется всем – и вкладчикам, и юрлицам... 

По словам Абсалямова, у риэлторов "есть пару месяцев на раскачку". В качестве первого шага докладчик предложил провести деловой форум риэлторов, объявив о том, что готов подключиться к решению оргвопросов мероприятия.  

Надо сказать, что у частиприсутствующих эти  высказывания нашли поддержку. Что доказало то факт, что татарстанские риэлторы все еще  находятся в плену докризисных  представлений о рынке, который, как тогда казалось, должен расти бесконечно и когда они продавали, как пирожки, жилье, в котором по большему счету нельзя полноценно жить (например, жилье с трехслойными стенами). По этой причине они хотят вызвать к жизни прежнюю ситуацию на рынке искусственными методами – проще говоря, пытаются надуть новый пузырь в сфере недвижимости. Но именно такой подход, собственно, закономерно привел и рынок, и строителей и тех же риэлторов к тому плачевному состоянию, в котором они сейчас находятся.  Ставим диагноз: отрезвление не пришло, выводы не сделаны. Значит, кризис на этом рынке и дальше будет продолжаться.  

Интересно, что за последний год кризис смыл значительное количество игроков. Так, представитель региональной гильдии риэлторов  Ольга Белевских сообщила, что  число работающих риэлторов на татарстанском  рынке уменьшилось в 4-5 раз. Как  заявила БИЗНЕС Online Белевских, о уменьшении числа игроков можно судить по числу агентств, которые прежде давали рекламу в специализированных СМИ. "За год число рекламодателей уменьшилось с 400-500 до 100".  

ЦЕНЫ ЗА ГОД УПАЛИ НА 35-45%

На конференции в некоторых выступлениях прозвучало, что этой осенью на рынке произошло некоторое оживление. "Коллеги согласятся, часто были ситуации, когда не хватало людей для выезда на объект и встреч с клиентом", - заявила Белевских. 

В то же время, по словам начальника отдела оценки агентства "Регионбизнесконсалтинг" Александра Голубева, не нужно путать сезонное оживление с восстановлением спроса:

"Некоторые игроки осеннее оживление восприняли как восстановление рынка, и тут же некоторые даже поспешили поднять цены".

В то же время, по оценкам Регионбизнесконсалтинга, за год кризиса с августа 2008 по август 2009 года на вторичном рынке наблюдается снижение цен на квартиры по всем типам планировок. В среднем падение, по подсчетам оценщиков, составил 16,46%. Причем, упали больше всего квартиры в Вахитовском и Приволжском районах, а менее всего - в Кировском. 

Основная часть сделок на вторичном рынке недвижимости, по словам Абсалямова, сейчас в Казани происходит в одном сегменте – однокомнатные "ленинградки", однокомнатная и двухкомнатная "хрущевки".

В то же время  Белевских констатировала, что цены на недвижимость упали гораздо  сильнее: на вторичном рынке на 35-45%, а на первичном – на 20-30%. По словам Голубева, такое различие объясняется  тем, что компания анализировала данные объявлений в специализированных СМИ, которые несколько отличаются от реальности: "Если в прошлом году на декларируемые цены предоставлялся символический дисконт – 10 – 25 тыс. рублей, то сейчас в результате торга можно добиться значительного снижения цен". 

Не смогло оживить  рынок и уменьшение количество предложений  на рынке недвижимости. Так, по подсчетам Регионбизнесконсалтинга, по сравнению с ноябрем 2008 года снижение количества предложений в Казани в августе 2009 года составило 67,89%. В то время как многие представители застройщиков и глава минстроя РТ Марат Хуснуллин считают, что дефицит предложения станет локомотивом роста цен.

По мнению Абсалямова, единственный шанс для роста рынка - инфляция: 

"Следите за агрегатом денежной массы, она есть в открытом доступе. Если вы увидите, что она растет, то готовьтесь к увеличению сделок. Как только денежная масса будет расти, число звонков в агентство будет увеличиваться".

В качестве комментария добавим, что весь последний год денежная масса в России падает и этот является краеугольным камнем политики главы минфина Алексея Кудрина – политики сдерживания инфляции. 

3 МЛН КВ.М В "МОРОЗИЛЬНИКЕ"

Начальник отдела развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев подтвердил, что в ближайшие два года благодаря заделу прошлых лет дефицита предложения, скорее всего, не будет. Так, в 2009 году запланировано ввести 2 млн. кв.метров жилья. По данным БТИ, на 21 сентября в Татарстане построено уже 1,4 млн. кв.метров жилья, в том числе 5102 многоквартирных дома площадью 749 тыс. кв.метров и 5350 индивидуальных дома площадью 665 тыс. кв. метров.

На 2010 год минстрой планирует возведение 2 млн. кв.м. жилья, в 2011 г. ведомство надеется, что конъюнктура улучшится и объемы удастся нарастить до 2,1 млн. кв. метров.

Правда, произойдут изменения в и структуре вводимого  жилья. Дома по соципотеке должны составить до 40% жилищного строительства в республике.

Всего, по данным госстройнадзора (ГСН) РТ, в республике ведется строительство 487 коммерческих многоэтажных жилых объекта на разных степенях реализации общей площадью 3,71 млн. кв.метров. Из них строительство не начато на 91 объекте общей площадью 421 тыс. кв.метров, 72 объекта площадью 668 тыс. кв.метров находятся на уровне нулевого цикла, 73 объекта общей площадью 546 тыс. кв.метров. получили заключение ГСН РТ о соответствии их проекту, на 217 объектах общей площадью 1,084 млн. кв.метров. ведется строительство. Всего же из 3,71 млн. кв.метров к объектам высокой степени готовности, которые подлежат вводу в 2009 – начале 2010 года отнесены 773 тыс. кв.метров жилья. 

ИПОТЕКА ОБВАЛИЛАСЬ

Во время пика цен на недвижимость риэлторы словно магическую мантру твердили слова о том, что главным локомотивом роста стоимости жилья является неудовлетворенный спрос, а жилищное кредитование играет лишь второстепенную роль. Финансовый кризис, переросший в экономический, расставил все по своим местам. С прекращением ипотечного кредитования на рынке жилья наступил полный штиль.

По словам начальника отдела андеррайтинга и рефинансирования ипотечного агентства РТ Алины Дулкиной, "рынок ипотечного кредитования, достаточно динамичный и быстроразвивающийся рынок, обладающий развитой структурой в нашей стране", но в то же время "сложная ситуация на финансовых рынках не обошла его стороной".

Так, по словам Дулкиной, если в прошлом году было зарегистрировано 17 тыс. сделок по ипотеке, то в этом году число сделок составило восемь тысяч. Правда, тут же заместитель руководителя управления федеральной регистрационной службы по РТ Гульнара Абдрахманова привела несколько иные данные (в общем, тоже неутешительные): по сведениям регпалаты, количество сделок по ипотеке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упало на 73,4%, а число договоров классической ипотеки снизилось на 67,8% , а соципотечных - на 21,6%.

То же время, по мнению Дулкиной, в последнее время наметилась положительная динамика -  увеличивается количество желающих получить. "Это происходит благодаря тому, что ставка центробанка была снижена на 10,55%".