ГЛАВА МИНСТРОЯ ПРОДОЛЖАЕТ УПОВАТЬ НА РОСТ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Глава минстроя Татарстана Марат Хуснуллин на протяжении всего кризиса выступает с заявлениями о том, что в ближайшее время непременно начнется рост цен на жилую недвижимость. Скептики считают, что с помощью таких выступлений минстрой пытается оживить спрос на стагнирующем рынке жилищного строительства. С началом осеннего сезона министр в своем интервью вновь приводит свои аргументы в пользу роста цен.  

- По статистике со строительством у нас все благополучно. За 8 месяцев сдано около 1,35 млн. кв. метров, что составляет 2/3 годового задания. То есть в этом году заявленный на республику план в 2 млн. кв. метров, скорее всего, выполнят за счет задела предыдущих лет. А вот что будет дальше, сказать сложно: треть строительных предприятий работает с убытком, задача большинства компаний— поскорее закончить начатые объекты и реализовать недвижимость.

- На протяжении нескольких лет в Татарстане вводились очень большие объемы жилья. Как вы считаете, они в принципе востребованы, и есть ли платежеспособный спрос?

— На сегодня обеспеченность жилплощадью по республике в среднем составляет около 22 кв.метров на человека. Казалось бы, неплохо, но если взять по группам населения— то у кого‑то будет по шесть квадратов на жильца, у кого‑то— по сто. Очень большой разрыв в обеспеченности жильем, и довольно много людей живут в стесненных условиях. Так что потребность есть. Не хватает механизмов, позволяющих людям вкладывать деньги в улучшение своих жилищных условий. Свободного рынка недвижимости, чтобы было жилье на любой вкус и множество финансовых механизмов, с помощью которых можно его приобрести,— такого рынка у нас до сих пор не сложилось. Посмотрите, люди, несмотря на кризис, несут деньги в банки. А если бы жилье имело стабильную цену, и народ был уверен, что стоимость квадрата, согласно инфляции, из года в год будет дорожать, тогда люди вкладывали бы в недвижимость.

- Вы сейчас говорите о покупке жилья как об инструменте инвестиций?

— Нет, я говорю о том, что у людей должна быть возможность докупить жилплощадь и пользоваться ею. Допустим, вы живете в однокомнатной квартире, и появилась возможность в следующем году заработать дополнительные 300 тыс. рублей. За эти деньги вы не можете еще одну комнату приобрести, но на полкомнаты хватит. Значит, должен быть механизм рассрочки, кредитования, который позволит вам выкупить оставшуюся часть. Тогда вы подумаете: чем я потрачу деньги в магазинах или отнесу в банк, я лучше куплю на них дополнительную жилплощадь. А если через пять лет мне понадобятся средства или захочу купить квартиру большего размера, я продам это жилье, и деньги у меня не пропадут. Так что рост стоимости недвижимости должен быть не ниже уровня инфляции. Если будет работать такая схема, тогда деньги из банков частично перетекут в жилищное строительство.

- Но до сих пор жилье действительно дорожало и на процент гораздо больший, чем инфляция. Отчего же не заработал такой механизм?

— Отчасти он работал: люди брали кредиты, покупали квартиры. Но так как в предыдущие годы рынок рос ажиотажно, сейчас многие ждут падения цен. Хотя я много раз говорил: в нашем регионе цене на жилье падать не с чего. На 8 ‑ 10% она уже снизилась, дальше— на 30%— она упасть не может. Оживление отрасли возможно, если мы справимся с заблуждением по поводу цен, и если реально заработает система классической ипотеки, и в регионы наконец‑то придут деньги, которые выделил АИЖК.

- Как вы считаете, программа по вводу 800 тыс.кв.метров жилья по соципотеке в этом году все‑таки будет выполнена?

— Чтобы ее выполнить, мы должны вводить ежемесячно 120 ‑ 130 тыс.кв. метров жилья. Пока этого не происходит. Есть некоторое улучшение по поставке стройматериалов, но в целом система ресурсообеспечения строящихся объектов, внедренная ГЖФ, по которой вынуждены работать подрядчики, постоянно сбоит. Я думаю, заявленные объемы мы выполним, но перечень объектов скорректируем. Возможно, заменим часть домов, которые физически не могут быть достроены до конца года, на почти готовое коммерческое жилье.

- Вы говорите, что 22 тыс. руб. за кв. метр это не та цена, которая позволила бы строителям реализовать жилье хотя бы по себестоимости. А какая цена была бы справедливой?

— Я исхожу из нормы рентабельности, принятой у строителей. Работая с рентабельностью 20%, предприятия комплекса могут развиваться: вкладывать в основные средства, обновлять фонды и т.д. Сейчас, продавая жилье по 22 тыс. руб. за квадрат, мы не даем строительному комплексу погибнуть— что уже неплохо в условиях кризиса. Но если к этой стоимости добавить 20% рентабельности, получится цена, близкая к той, что определена сегодня для нашего региона минрегионразвития РФ— 26, 2 тыс. руб. за кв.метр. Такая стоимость вполне могла бы позволить строительному комплексу и выжить, и развиваться. Потому что кризис‑то пройдет, нужно будет работать дальше— а с кем мы будем это делать?

- Кстати, в начале кризиса многие крупные компании уповали на поддержку государства, надеялись на заказы по объектам Универсиады. Результаты части тендеров обнародованы, там нет ни компании ФОН, ни Унистроя…

— ФОН не участвовал, так как разбирается с внутренними вопросами, им не до этого сегодня. Мы, учитывая их финансовое положение, и не приглашали их к участию. Но в основном заказы на объекты Универсиады взяли крупные игроки— ПСО "Казань", "КамГЭСэнергострой", "Казаньцентрстрой", "Монотек", "Татстрой", "Кулонстрой", "Фортекс"— 80 ‑ 90% подрядов у этих компаний. Всего 2‑3 объекта достались молодым участникам — "Палитра Стиль", "Мегастрой".

- В Арбитражном суде РТ рассматриваются дела о банкротстве трех татарстанских кирпичных заводов совокупной мощностью около 17 млн. штук условного кирпича в год. Каковы перспективы производства стройматериалов на территории республики?

— Я считаю, нам нужно просто пережить это время. Кризис пройдет— все восстановится. Мы давно стройкой занимаемся, по объемам находимся в лидерах в России. Конечно, есть опасность закрытия каких‑то юрлиц, ухода торговых марок, но найдутся более сильные компании, которые выкупят их активы. Сменятся хозяева, а заводы никуда не денутся. Плюс в том, что никто никуда ничего не унесет— завод построен здесь, здесь он и будет работать. Потребитель разницы не заметит— ему важен не хозяин, а качество и цена.

- Как изменится объем многоэтажного и частного жилья в 2009 году?

— В кризис индивидуального домостроения будет больше. Чтобы построить коттедж, не нужно больших оборотных средств, а для строительства многоквартирного дома нужны серьезные инвестиции. Их сегодня взять неоткуда— банки денег не дают ни предприятиям, ни заемщикам для оформления ипотеки. Поэтому многоквартирного жилья точно будет меньше. А у частных домовладельцев своя психология: если появились деньги, надо сделать пристрой к дому— на 10 – 20 кв.метров увеличить свою жилплощадь. Тут механизм, о котором я выше рассказывал, работает отлично, такой домовладелец вряд ли деньги в банк понесет. Кстати, я запрашивал статистику по покупателям стройматериалов: частники покупают больше, чем юрлица. Значит, все‑таки стройка идет. И кризис подчас подстегивает к тому, чтобы скорее закончить строительство и получить свой дом.

- Насколько вырастет доля индивидуального строительства?

— Я думаю, в этом году соотношение будет 50 на 50. А в 2010 г. статистика может измениться в сторону увеличения объемов индивидуального жилья. Все зависит от того, насколько активно мы будем работать по привлечению средств по соципотеке, по федеральным программам. Если будем активно работать и сможем сохранить объем многоэтажного строительства на уровне этого и прошлого года, то пропорции сохранятся. Если не сможем— тогда индивидуалки будет больше.